L'immobiliare per le Ffs ormai più redditizio più dei biglietti
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Gli affiti il business
delle Ferrovie federali
FEDERICO FRANCHINI


Mezzo miliardo di franchi: è quanto incassato in affitti nel 2017 dalle Ferrovie federali svizzere (Ffs). Negli ultimi anni, la ristrutturazione di officine e depositi in nuovi quartieri è diventata l’attività più redditizia per l’ex regia federale. Un vero e proprio toccasana, con il quale le Ferrovie sono riuscite a migliorare le proprie prestazioni finanziarie. La ricetta, nemmeno tanto segreta, sta in quei terreni pregiati che le Ffs ricevettero in passato, a condizioni vantaggiose, dai comuni. Creata nel 2008, la Divisione immobili, è oggi la locomotiva del gruppo: sono 435 i milioni di franchi ricavati nel 2017, più del doppio rispetto a quanto incassato dalla Divisione viaggiatori.
"Le Ffs non sono solo la più importante impresa di trasporto della Svizzera. Sono anche una delle più grandi società immobiliari del Paese", dice di sé la stessa ex regia federale. Negli ultimi dieci anni le Ferrovie hanno investito in vari progetti in tutta la Svizzera. Decine di aree una volta destinate all’attività ferroviaria sono state completamente ritrasformate. Come a Zurigo, a pochi passi dall’Hauptbahnhof, dove il quartiere Europaallee è l’esempio più eclatante di questo cambio di paradigma: 80.000 metri quadrati sono stati trasformati in uffici, hotel e appartamenti. Un nuovo quartiere che porta la firma di prestigiosi studi d’architettura internazionali. Cinque anni prima della fine dei lavori, le superfici destinate agli uffici erano già state tutte affittate ad aziende come la Google.
L’investimento ha suscitato anche qualche malumore in una città dove il problema dell’alloggio è molto sentito. Un appartamento di tre locali e mezzo può costare qui fino a 5’000 franchi al mese. Un po’ troppo per un cittadino comune. Per questo in un altro progetto immobiliare a Zurigo - la trasformazione di un vecchio deposito a Neugasse - un gruppo di cittadini ha chiesto che il cento per cento degli alloggi previsti nella trasformazione di un vecchio deposito venga costruito in alloggi con affitti moderati. "Un’Europaallee è sufficiente", era lo slogan dell’associazione Noigass. Dopo un lungo braccio di ferro, le Ferrovie hanno proposto un compromesso: solo un terzo sarà destinato ad appartamenti al prezzo di mercato; gli altri due terzi saranno invece suddivisi tra cooperative e appartamenti con affitti bassi.
In passato, le Ffs sono state dei precursori nella costruzione di alloggi sociali, abitazioni per lo più destinate al proprio personale. Ancora oggi le ferrovie si dicono attente alla questione: "La situazione sul mercato immobiliare svizzero è tesa (…). Le Ffs sono parte integrante della soluzione e contribuiscono già all’edilizia residenziale a basso costo", viene detto in un video promozionale. Lo scorso anno un dettagliato articolo della rivista Hochparterre ha però ridimensionato questa affermazione: se nel 2015 le abitazioni a prezzo di mercato rappresentavano soltanto un sesto del parco immobili delle Ferrovie, una volta realizzati i nuovi progetti questa quota raggiungerà i due terzi. Il che significa che ci saranno sempre più affitti a rimpinzare le casse della società controllata dalla Confederazione.
D’altronde lo stesso Consiglio federale negli obiettivi strategici 2019-2022 per le Ffs si aspetta che la Divisione Immobili inietti ogni anno 150 milioni di franchi di contributi di compensazione alla Divisione infrastruttura e contribuisca al risanamento della cassa pensione.
Ma la strategia immobiliare delle Ffs non piace a tutti. Pur appoggiando il principio dell’essere attivi sul mercato dell’alloggio, da sinistra si chiedono maggiori investimenti in appartamenti con affitti bassi. Negli ultimi anni l’ex regia federale ha privilegiato troppo gli appartamenti di lusso o a prezzo di mercato. Certo, da un lato gli affitti generati permetteranno d’incassare importanti utili per potere finanziare l’infrastruttura ferroviaria, ma d’altro canto ciò contribuisce ad acutizzare la mancanza d’alloggi a prezzi bassi in Svizzera.
Secondo l’inchiesta della rivista Hochparterre, l’ex regia federale guadagna all’anno, in media, 449 franchi al metro quadrato. Ossia una volta e mezzo in più rispetto a quanto incassa Swiss Prime Site, la più grande società immobiliare svizzera quotata in borsa. "Le Ffs non hanno ricevuto questi terreni per speculare ma per l’utilizzo ferroviario; se ora vogliono costruirci degli alloggi occorre che questi immobili siano anch’essi di pubblica utilità", ha affermato alla stampa Balthasar Glättli, consigliere nazionale per i Verdi e vice-presidente di Asloca, l’Associazione svizzera degli inquilini.
Per altre ragioni la corsa immobiliare dell’ex regia federale è osteggiata anche da destra. La lobby dei proprietari non vede di buon occhio il fatto che una società controllata dalla Confederazione sia diventata il secondo gruppo immobiliare in Svizzera. Il suo principale esponente politico, il consigliere nazionale Hans Egloff (Udc), membro del cda di varie imprese e presidente dell’associazione svizzero-tedesca dei proprietari, dalle colonne del Tages-Anzeiger ha ribadito che quei terreni appartenenti alle Ferrovie federali non necessari all’utilizzo ferroviario debbano essere ceduti a dei promotori privati: "Costruire abitazioni non è uno dei compiti delle ferrovie". Per il politico democentrista "è inaccettabile che i passeggeri paghino i prezzi dei biglietti per finanziare l’edilizia popolare".
03.02.2019


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